Contractors Partial Defualt on Construction Agreements in Exchange Transfer of Land Share Ownership

Abstract

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahiplerine bağımsız bölümlerden oluşan ana yapı yapma, karşılığında ise arsa sahiplerinin ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmını yükleniciye devir borcu altına girdiği sözleşmedir. Çifte tipli karma sözleşmelerden olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir. Günümüzde inşaat sektöründeki gelişmeler ile birlikte tek bloklu yerleşim alanları yerine çok bloklu, tesisli siteler yapılmaktadır. Bu çok bloklu sitelerin yapımında ise yükleniciler genellikle kısım kısım inşaatı tamamlayarak ilerlemektedir. Birden fazla kısım ya da bloktan oluşan arsa payı inşaat sözleşmelerinde biten bloklarda yaşam başlamışken zamanında tamamlanamayan blokların bir kısmında eksik iş ya da vadesinde tamamlanamamış bölümler olması sebebiyle arsa sahipleri blokların tümü için yükleniciyi temerrüde düşürdüğünde ve özellikle temerrüdün sağladığı seçimlik haklardan dönme hakkını kullanmayı seçtiğinde yüklenici ve yükleniciden daire alan üçüncü kişiler için hakkaniyete uygun olmayan ve geri dönüşü olmayan sonuçların ortaya çıkması kuvvetle muhtemeldir. Borçlar Kanununda düzenlenmeyen kısmi temerrüt, borçlunun bölünebilir niteliğe sahip borcunun bir kısmını ifa ettiği halde sadece borcun kalan kısmı bakımından temerrüde düşmesi olarak adlandırılır. Bu çalışma kısmı ifaya uygun olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi temerrüdün uygulanıp uygulanmayacağını ve sonuçlarını Yargıtay uygulamalarını da ele alarak incelemektedir.Construction agreement in exchange transfer of land share ownership, which is also referred as the construction contract in exchange of flat, is a contract in which the contractor builds a main structure consist of independent sections on the land owners land in exchange land owner transfers some of his land share or flats to contractor. Construction contract in exchange of flat, which is a double-type mixed contract, is not regulated under the Turkish Obligation Code. Today, with the developments in the construction sector, multi-block, installation sites are being constructed instead of single block settlement areas. In the construction of these multi-block sites, the contractors usually progress by partially constructing. In case of the delay on these constructions if the landowner chooses to revocation of the whole contract that will have devastating and irreversible effects to contractor and the third parties whom already bought flats from the contractor and started to live in the completed part of the site. Partial default, which is not regulated under Obligation Code, means debtor performances a part of dividable debts however s/he defaults on the rest of the debt. This study examines whether partial default will be applied in the construction agreementsin exchange of land share ownership and also reviews related Supreme Court applications.