Relief from Liability by Finding a Substitute Lessee in the Early Release of the Lease

Abstract

Kiralananın sözleşmede belirlenen süreye veya fesih bildirim süresine uyulmaksızın kiracı tarafından, kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla kiraya verene iade edilmesi durumunda erken tahliye söz konusu olmaktadır. Erken tahliye durumunda kiralananı tahliye eden önceki kiracının sorumluluğu, İsviçre hukukunda kural olarak sözleşme süresinin sonuna kadar veya sözleşmenin sona erdirilebileceği ana kadar devam eder. Türk hukukunda ise önceki kiracının sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlıdır. Belirtilen sürelerde kira bedelini ödeme yükümlülüğünden ve sözleşme kapsamındaki diğer yükümlülüklerden kurtulmak isteyen kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini aynı koşullarla devralmaya hazır ikame kiracı bulması gerekmektedir. İsviçre hukukunda, kiralananın erken iadesi durumunda önceki kiracının makul yeni bir kiracı önerisinde bulunmaması durumunda, kira sözleşmesindeki yükümlülükleri devam eder. Türk Hukuk Sisteminde ise kiracı, ikame kiracı önerisinde bulunması gerekmeksizin, kiralananın iadesi durumunda makul süre sonunda kendiliğinden sözleşme kapsamındaki sorumluluklarından kurtulur. Bu farklılık nedeniyle Türk hukukunda taraflarca ikame kiracı bulmaya çalışarak sorumluluktan kurtulma yoluna başvurulması tercih edilmemektedir. Çalışmamızda İsviçre hukuku uygulamasında ve Türk hukukunda ikame kiracılığa ilişkin doktrinde tartışmalı görülen hususlar incelenmiş; Türk hukukunda bu kavramın uygulanabilirliğinin artırılması için yargı kararları dikkate alınarak çözüm önerilerinde bulunulmuştur.In the event that the leased property is returned by the lessee to the lessor before the expiration of the term specified in the lease agreement or without complying with the termination notice period in order to terminate the lease agreement, early release is considered. In the case of early release, the previous lessee’s liability under Swiss law generally continues until the end of the lease term or until the agreement can be terminated. Under Turkish law, on the other hand, the liability of the previous lessee is limited to the reasonable period during which the leased property can be re-rented out under similar conditions. The lessee, who wishes to be relieved from the obligation to pay the rent and other obligations under the contract, must find a substitute lessee who is capable of payment and ready to take over the lease relationship on the same terms, which the lessor can be expected to accept. Under Swiss law, in the event of early return of the leased property, the former tenant remains liable under the lease agreement unless they propose a reasonable new lessee. In contrast, under the Turkish legal system, the lessee is released from the obligations under the lease agreement upon the return of the leased property, after a reasonable period, without the requirement to propose a substitute lessee. Due to this difference, in Turkish law, parties generally do not prefer to seek a substitute lessee in order to be released from liability. In this study, the controversial aspects of substitute tenancy under Swiss law and Turkish law have been examined within the framework of legal doctrine. Furthermore, taking into account judicial decisions, solution proposals have been presented to enhance the applicability of this concept within Turkish law.